월세 계약 중도 해지 / 묵시적 갱신 후 해지

 

살다 보면 주거하고 있는 주택의 임대 계약 기간이 남아 있는데 갑작스러운 사정으로 방을 뺴야 하는 경우가 발생합니다. 이때 어떻게 해야 하는지 방법에 대해 알아보겠습니다. 

 

월세계약

최근에는 금리 인상으로 인해 전세, 매매 보다는 월세 계약이 많다고 합니다. 월세 계약은 보증금이 적어 중도해지하기도 쉽고, 전세 대출을 받아서 높은 금리를 매달 내는 것보다 월세를 내는 것이 세입자에게 유리한 것이 사실입니다.

 

월세는 집주인(임대인)과 세입자(임차인)이 월세를 납부하기로 하고 1년 또는 2년 단위로 계약하게 됩니다. 계약이 만료되는 시점에 세입자는 집을 원상 복구하고 확인 후에 보증금을 돌려받게 됩니다.  월세 계약은 만약을 대비해서 1년으로 계약하는것이 좋습니다.

 

계약기간 1년을 하더라도 만료일 3개월 전에 퇴거 의사를 표시하지 않는 경우 묵시적 갱신으로 자동 갱신 됩니다.

 

월세계약 기간 만료 후 묵시적 갱신이 된 경우에 월세 계약 해지 시 해지 통보 후 3개월이 지나야 효력이 발생하므로 해지일 3개월 이전에 통보해야 합니다.

 

 

임차인이 중도해지를 요구 하는 경우

개인사정으로 부득이하게 계약기간 만료 전에 월세계약 중도해지를 해야 하는 경우가 대부분 일 것입니다. 

 

먼저 계약해지 의사를 집주인에게 정확하게 통지해야 합니다. 최소 6개월에서 1개월 전에 계약 해지 의사를 전달해야 합니다. 이를 전달할 때 전화통화 시 녹음을 해 놓으시거나 문자로 관련내용을 집주인에게 보내서 확실하게 해야 합니다. 

 

월세계약 기간을 채우지 못하고 중도 해지를 하는 경우에는 위약금이 발생합니다.

 

나가기 전에 새로운 세입자가 구해지면 새로 계약하는 부동산 중개 수수료만 지불 하면 됩니다. 만약 세입자가 구해지지 않을 경우 지역카페 등을 통해 세입자를  직접 구해 양도하는것도 방법이 됩니다.

 

원만하게 정리가 되는 경우도 있지만 세입자를 구하지 못하고 나가게 되는 경우 원래 약정한 계약기간까지 보증금을 돌려주지 않는 경우도 발생합니다.

 

세입자를 구하지 못하고 이사를 가게 되는 경우 협의를 통해 2~3개월의 월세를 집주인에게 지급하고 보증금을 반환받기도 합니다. 이 경우에는 살지도 않으면서 월세를 내야 하니 월세 계약 중도 해지 시 세입자를 구하고 나가는 것이 제일 좋은 방법입니다.

 

세입자(임차인) 기준 월세계약 중도해지가 가능한 사유(사전 정보와 상이)

• 임대차계약서에 있는 실제 거주하게 된 주택의 상태가 현저하게 다른 경우
• 서류상의 주소와 실제 주소가 다른 경우
• 사전에 듣지 못했던 심각한 하자를 발견하여 도저히 집을 사용할 수 없는 경우 등

임대인이 중도해지를 요구하는 경우

임대인이 월세계약 중도 해지를 하는 경우는 드물지만 있기도 합니다. 주택임대차보호법에 따라 법률에 따른 정당한 사유가 아닌 경우에는 세입자에게 월세계약 중도해지를 통보하는 것은 불가능합니다. 

 

하지만 임대인이 중도해지요구 시 거부 할수 있습니다. 거부하면서 보상에 대해 논의를 하시면 됩니다. 

 

보상에 대해 협의 시 요구할 수 있는 부분은 월세의 차액, 중개수수료, 이사비용 등이 있습니다. 관련한 일이 생길 경우에는 개인적으로 법무사사무실(변호사)에게 문의 해서 손해 보시지 않는것이 바람직한 것으로 보입니다.

 

집주인(임대인) 기준 월세계약 중도해지가 가능한 사유

• 세입자가 월세를 2회 이상 연체 한 경우
• 집을 심하게 훼손(집주인 동의 없이 개조)
• 집주인 동의 없이 다른 사람에게 불법 전대차 진(전전세)
• 특약사항이 기재한 내용을 지키지 않았을 경우

월세가 밀려서 해지 통보를 받은 후에 뒤는게 밀린 월세를 내더라도 계약은 해지된다고 합니다. 임차인은 월세가 연체 되지 않도록 조심해야 겠습니다.

계약기간 만료 전 중도 해지 시 보즘금 반환 가능 여부

월세계약을 해지하는 경우 보증금(계약금)을 받을 수 있는지 대부분 잘 모르고 궁금하실 겁니다. 보통은 월세만기 전에는 돌려줄 의무가 없습니다.

 

하지만 예외적으로 민법 109조, 110조에 해당합니다. 109조는 착오로 인한 의사표시, 110조는 사기, 강밥에 의한 의사표시 하는 것이 해당됩니다. 거래를 하면서 착오가 있었거나 사기, 강박에 의해 계약이 성사된 것이 확인되면 월세계약금 반환이 가능합니다. 

묵시적 갱신 후 계약 해지 관련

주택임대차보호법 제6조의 2(묵시적 갱신의 경유 계약의 해지)

1. 묵시적갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약의 해지를 통지할 수 있다.
2. 계약의 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. 

 

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